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遵义城市综合体“遍地开花”

  遵义国际商贸城  资料图

  北宋年代,张择端的笔下的《清明上河图》中描绘出的盛世景象相信大多数人都欣赏过,身穿着宋朝服饰的几百名不同行业身份的人物在市井间穿梭,这样一幅从衣食住行各方面描绘北宋商业发展的画卷成为了如今的传世佳作。而其中描绘出的北宋盛世景象大概就是商业地产最初的运营方式,也让后人们更了解了北宋居民的生活。


  现如今,在唯一国际、在时代天街、在老城新街、在林达时代中心、在中建方圆荟,在每个成功且又成熟的商业综合体里,正在不断展现着这样的市井景象。


  “城中之城”功能齐全


  当今,我们能从一个个大屏幕中一眼认出的拍摄地点一定是每座城市最有特色的商业街区。如纽约的时代广场到日本东京银座,从香港的太古广场、铜锣湾到台北的西门町、101大厦。还比如北京的王府井和南京的万达广场。城市中的综合体,又叫“城中之城”,它们成为了这座城市的代言人。


  什么是城市综合体?“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。随着这几年房地产的发展,一座座城市综合体迅速矗立在遵义中心城区。


  作为遵义的“城中之城”,它首先一定是集吃穿住行娱乐为一体的综合性业态;其次,它一定要有自己的特色,无论是建筑特色还是文化特色;第三,有一二线大品牌进驻,商业类型全,一些随处可见的特色商铺最为吸引;第四,位于在城市的区域中心且交通要便利。


  城市综合体“遍地开花”


  今天,遵义似乎就开始进入了一个“城市综合体”的热时代。从名噪一时的老城新街,到掀起“抢购”风潮的遵义国际商贸城,到如今“遍地开花”的N个综合体都无疑在向市场释放一种信号——遵义似乎进入了一个城市综合体的时代。


  随着不少综合体的成功,让遵义人初次看到了城市综合体的轮廓与魅力。其后随之而来的众多项目都以规模化、综合型、区域地标的姿态相继亮相。商业地产已俨然成为“房住不炒”下最重要的一条出路,而最初实践者在“城市综合体”上的成功,似乎又为遵义商业地产树立了一个最为有效的范本,于是,后继者蜂拥而上,“城市综合体”在短短两年的时间里,以汹涌澎湃之势席卷遵义。


  纵观遵义市场,地产商集体“染指”城市综合体,一些商业大鳄甚至跨界加入到城市综合体建造行列。巨大体量的城市综合体,意味着组成城市综合体的住宅、公寓、酒店、写字楼等产品扎堆面市。城市综合体的疯狂扩张已经驶入单行线,是时候冷静、沉思,综合体发展的未来。


  如今已是“遍地开花”的城市综合体,在向市场宣告,遵义已经进入了一个城市综合体的时代。在这个时代里,遵义不缺城市综合体。遵义缺什么?缺的是一种气质相匹配、足以奠定其城市地位的城市综合体典范。现在看到的城市综合体基本都由一栋栋摩天大楼组合而成,看似一座座小型的城市,它究竟承担了城中城的角色,还是只是一个个成了规模的建筑组群?


  不可避免的同质化


  在城市综合体巨大光环的吸引下,有人笃定,当今已步入城市综合体“唱主角”的时代,甚至城市经济发展之间的竞争,也要靠城市综合体决胜负。于是,城市综合体也进入高速建设阶段。“凡是有城市的地方就有城市综合体”,用这句话来形容如今中国的城市并不为过。


  然而在高速建设阶段运行的城市综合体,出现了盲目开发、简单粗暴复制的毛病。


  “盲目开发、过度乐观,导致几乎每个城市都有失败的综合体案例,对当地商业的可持续发展起到了不良的影响。”业内人士认为,开发商所犯的错误在于对当地消费力判断不足、盲目立项,并且简单复制大城市的成功经验,对当地市场预期过于乐观;此外,开发企业缺乏专业操盘能力,后期运营管理不规范、后劲不足等,也是目前城市综合体开发普遍存在的问题。


  以家居建材为例,东城国际、实地家居城、遵义国际商贸城、天然之家、富邦家居、外环路建材一条街等,多个项目都在经营家居建材,这样的结果可能会因同质化经营导致恶性竞争现象的出现。遵义目前的商业地产开发地图上,开发项目越来越多,甚至诸如遵义国际商贸城、新雪域家产品交易中心、湘源国际五金机电城等超大型的商业地产项目。“目前大多数开发商的方式都是对综合体进行简单的复制,单体开发较多,”业内人士认为,其招商的定位大都集中在普通消费群层,但消费内容并没有详细的区分,“综合体缺乏核心竞争力,难以形成消费的忠诚度。”


  不仅如此,有的商业地产项目还动辄打出5A甲级写字楼、5星级酒店的旗号,但事实上,无论从招商、设计,还是从消费结构上来看,项目并不具备这样的吸纳能力,而开发商前期定位不明晰,规划不足也是商业地产项目同质化的导火索。商业地产与住宅开发有着完全不同的定位、设计与运营,有些项目单从定位和设计来看,已注定必然要失败,再怎么修修补补也难逃关闭或并购的命运。


  一般情况下,开发商的实力越强,城市综合体成功的可能性越大,因而对商铺的经营价值影响也就越大。这是因为城市综合体发展至今,不仅仅只是住宅、写字楼以及大卖场等少数业态的累积,还会包括有酒店、娱乐休闲、品牌商业、餐饮等各种类型业态加入进来,形成一套完整的生活系统,而要达到这样的目的,实力一般的开发商显然“玩不转”。需要提醒的是,市民选择购买综合体商铺时,最好选择有成功开发经验的房企,因为它们完整成熟的开发理念,可帮助投资者降低风险。