俯瞰观山湖区

　　◎核心提示

　　“金九银十”，往年的这一时期，是开发商开盘、推盘的一个高峰期，各大楼盘都会有打折、送礼等大力度的促销活动。由于促销力度大，很多购房者也会选择在这一期间购房，成为房开商的一场盛宴。贵阳多家房开销售机构负责人告诉记者，由于各方面因素的影响，在刚刚结束的中秋小长假期间，在销售方面并无太多亮点，成交数据和成交金额基本上与平时持平。

　　全国的房地产销售情形和贵阳差不多。据中原地产研究中心统计数据显示，今年中秋小长假前两天，北京新建商品房住宅签约4套，二手房住宅网签74套；上海小长假头两天新建住宅网签分别是136套与127套；广州小长假第一天网签住宅206套；深圳前两天网签新建住宅分别是76套与89套，与2018年小长假相比，四个一线城市均有不同程度的下降。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，热点城市楼市开始逐渐下行，市场难以继续冲高。他认为，小长假各地楼市平淡，全国一二线城市楼市告别“金九银十”几乎已成定局。

　　8月贵阳楼市去库存速度加快

　　据铭腾机构提供的数据显示，今年8月，贵阳房地产市场新增供应57万方，环比下滑48%；成交63万方，环比上升13%，其中商品住宅新增供应45万方，环比下滑41%；成交50万方，环比上升18%。

　　房地产专栏作家陆飞表示，今年以来特别是进入八月后，由于受到国家政策的影响，房价上涨过快的趋势得到了遏制，贵阳市去库存的进度得到了加快，从成交面积和成交套数等数据看，当前交易户型和面积在稳中增大，同时商业地产的销量有所上升，这和改善型购房需求的释放有关。他表示，九月即将结束，从贵阳楼市的发展趋势来看，尽管数据还未公布，但贵阳的商品房预计成交量将略超去年，但和其他月份相比并无太多亮点。

　　“在楼市销售的背后，总是不可避免地伴随着投机、炒房的情况，但随着国家调控政策的进一步收紧，投机者大幅减少，刚需者的需求进一步凸显，因而造成了‘金九银十’逐渐回归理性。”他说。

　　金九银十褪色回归理性

　　在国家强监管的政策下，将炒房客的资本限制在售楼处的大门外，也让购房的属性进一步趋近于自住，售房“旺季不旺”表明了贵阳楼市逐渐回归刚需。近日记者在贵阳某大型房开项目售楼部发现，销售人员甚至多于看房者，究其原因，有的是由于企业推盘放缓的节奏，导致可售房源不多，有的则是开发商在平时也会推出和“金九银十”相同的优惠促销活动，在这个时候购房和平时的区别不大，因此也导致了购房者积极性不高。

　　具体到房屋销售上，一般来说，在每年的最后两个月，大多数的房开企业尤其是名企、上市公司，可能会全力冲刺年度指标，为确保完成全年销售任务，很多开发商可能会在价格上做一些让利，全力提升销售额。另一方面，很多房企到了年底，都有不同程度的资金兑付压力，因此很多企业可能会在今年剩下的两个月持续降价，做大销售额，缓解资金压力。总之，接近年底，开发商主动出货的意愿应该比较强，伴随着的则是消费者很可能会得到更多实惠。

　　作为传统的营销旺季，近几年贵阳开发商对于“金九银十”的态度似乎越来越淡定，不过在很多一线营销人士看来，这一现象并非楼市前景黯淡的体现，而是未来地产营销新的趋势所在。

　　碧桂园西南上城一位营销人员告诉记者，对于贵阳来说，“金九银十”的表现确实不像很多一二线城市那样显著，尤其是随着市场新常态的到来，未来“金九银十”的概念还有可能会被进一步淡化。同时现在的房地产市场的营销，主要还是以市场规律为准则，这就意味着未来房企不可能像过去那样强力主攻传统市场旺季，更多是根据项目自身的推盘节奏，顺应市场规律推出相应的促销活动，吸引目标客户群体。

　　中国房地产研究院专家谢国荣表示，“不止在贵阳，今年‘金九’成色不足受到多方面因素的影响。一方面，国家调控政策的出台和落地执行，使得8月份市场刚性需求出现了较大增长，导致销量上升，但市场恢复常态后，又对今年的‘金九银十’也带来了一定的透支性影响。”他表示，另一方面，就传统营销旺季而言，如果众多项目都集中推盘、推优惠，这就造成了信息量爆炸，互相冲突，市场效果反而会因此而削弱，因此现在越来越多地产商更倾向于通过市场需求来调整营销节奏。

　　刚需购房迎最佳时机

　　“金九银十”的含金量虽然在下降，但对于消费者来说，购房还是要选择一个最佳的时机。为此，多位房地产专家预计，对于贵阳房地产市场，从开发商、国家政策、房价走势等情况来看，今年年底至明年年中，贵阳房价将继续保持稳定的趋势，甚至个别项目还可能会出现小幅下降，因此这段时间是比较好的购房时机。

　　谢国荣表示，目前贵阳房地产市场总体上库存充足，住房供应结构也在进一步优化，增加新增土地供应中的中小户型、共有产权住房比重的方式增加有效供给，有针对性地在一定程度上解决了刚需群体住房需求，防止刚性需求的积压。目前贵阳的购房者主要以刚需用户和改善用户为主。

　　从出台的政策看，无论是住房公积金政策的松动，还是新建商品房限制转让的规定，主要都是针对投资客，而不是真正的刚需购房者。今年房价经过这轮上涨后，目前进入了一个平稳期，这也是刚需用户的最佳购买时期。接近年底，未来的几个月很可能成为贵阳房地产市场走势变化的一个过渡期，一方面开发商的推盘、销售区域稳定化和常态化，不会有价格的大起大落，另一方面市场价格预计会较为稳定，不会出现大幅波动。