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楼市巨震,楼市涨价引擎被彻底打掉了

作者: 编辑:孙佳芬 来源:房多多 发布时间:2018-03-13 10:34:01



  微信公众号: 六朝汇楼市

  作者:科学看楼市

  校稿: 夏明夜府/编辑: 夏明夜府

  近期,山东发布楼市大消息:



  2018年,山东省表示:要抓好房地产市场分类调控,坚持满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房,严格执行商品房、二手房交易合同网签备案和购房资格审核制度,落实差别化信贷税收政策,设区市主城区和房价上涨压力大的县市限制住房转让,并适时采取认房认贷、限贷、限购等措施。

  我省今年要实行新建商品住房价格申报或备案制度,鼓励棚改、拆迁实物安置,取消货币化安置奖励。住建部门将配合国土部门,完善商品住房库存状况与住宅用地供应挂钩机制,改进土地出让方式。保持高压严查态势,严厉打击开发企业和中介机构违法违规行为。

  今年,我省将增加租赁住房有效供应,支持房地产企业在开发项目中自持一定比例用于租赁,支持企事业单位、产业园区利用存量工业用地建设人才公寓,支持将商业用房、写字楼、工业厂房等改建为租赁住房。推行租房提取公积金、办理居住证、落户、子女入学等政策,鼓励新市民通过租房解决居住需求。有条件的城市要结合实际,探索发展共有产权住房。



  这条消息看似平淡,实际上对于全国楼市格局将产生爆炸性的影响。 这是山东一省的政策,还是试点后推到全国?值得关注。

  我们知道,2017年的楼市房价暴涨,棚改扮演了不可替代的脸色。甚至有一线房价看资本,二线房价看发展,三线房价看棚改的说法。而且去年国家明确了货币化补偿的策略:

  去年5月31日,中国政府网发布《国务院关于开展第四次大督查的通知》(以下简称“通知”),在去库存方面,通知指出,加强房地产市场分类调控,推动库存较大的三四线城市去库存,推进600万套棚户区住房改造,继续发展公租房等保障性住房,因地制宜、多种方式提高货币化安置比例,加快居住证制度全覆盖情况。

  对比去年国务院第三次大督查,棚户区改造仍为稳定经济平稳发展的政策之下。彼时去库存的手段政策是支持居民住房合理消费的税收、 信贷政策;进一步提高库存较多城市棚改货币化安置比例。

  分析人士指出,把棚户区改造说是去库存的手段,在中央、国务院的文件中还是首次。利用棚户区改造去三四线城市库存是已经成为中央最新、最重要手段。

  5月24日国务院常务会议再确定实施2018-2020年3年棚改攻坚计划, 再改造各类棚户区1500万套。我们注意到,当天会议就将棚户区当做去库存的政策手段。“棚户区改造是重大民生工程,是推动新型城镇化的重要举措。既改善了民生,也带动了有效投资消费和去库存”。

  而货币化补偿的直接后果是: 库存没了,房价涨了!

  统计局最近公布了1月70大中城市新建住房的房价数据,其中,三四线城市房价同比上涨7.0%,一线城市房价同比仅上涨0.4%。 如果看中介的统计数据,很多三四线城市过去一年的房价涨幅普遍在20%以上,比如泉州上涨25%、安庆上涨21%。

  而南京附近的三四线城市房价如何呢?

  南通很多房源直接翻倍、徐州翻倍、盐城翻倍、扬州也是一房难求。甚至就连安徽阜阳,房价也破万了。

  三四线城市房价上涨的原因何在?在这些三四线城市房地产开门红的背后,有哪些驱动因素?在笔者看来,三四线城市房价飙涨,与棚改货币化安置息息相关。 首先,未来三年依旧是棚改大年。据住建部公布的数据,过去两年棚改开工大致在每年600万套左右,其中2016年实际开工606万套,2017年实际开工609万套。2017年5月,国务院常务会议决定2018年至2020年棚改计划开工1500万套,也就是每年开工500万套。但2017年底住建部披露2018年棚改计划开工580万套,超出了此前500万套的预期,因此算是利好。

  其次,棚改货币化支撑了三四线房地产需求。具体来说,棚改补偿有两种方式:一是实物安置,给棚改居民建造或购买拆迁房安置;二是货币安置,给棚改居民现金。由于三四线城市房地产库存高企,货币安置逐步成为棚改补偿的主流,居民拿到现金一般会去附近的城市购买住房,这样货币安置就能起到棚改、去库存、拉动房价的三重效果。比如,根据浙江省公布的2017年棚改计划项目清单,2017年计划开工27.5万套,棚改居民有四个选择:政府收购商品房进行安置、组织居民选择商品房进行安置、自由补偿款、开工安置住房。其中,涉及自由补偿款的棚改开工合计11.8万套,占比大约为43%。

  杭州最近的疯涨,据说有四万拆迁户拿着现钱找房子。

  那么山东这个政策一出,是不是一个风向标?在我看来,确实影响不小。

  货币安置让市场上多了太多太多现金,实际上大部分还是拿着钱买房。现在不奖励现金了,以实物的形式替代,那么购买商品房的需求和资金,都被打掉了。一旦这个政策全国推广,三四线城市房价将失去一个巨大的动力。

  另外,在房住不炒的大背景下,三四线城市的信贷政策不见得比二线更优惠。首套上浮10/15%,二套上浮20%的现象屡见不鲜,房贷利率一样很高。



  南京的高利率政策,三四线一样存在。

  一方面棚改不再货币化奖励,另一方面房贷利率节节攀升。房价上涨的两大动力:需求侧和资金侧都受到很大影响。

  不过,我们也注意到, 这次山东的措辞是:取消棚改货币化奖励,取消的是奖励,并不是说完全不给货币化了。我专门问了山东济宁的朋友,他反馈同样的棚户面积,整体货币补偿少了10-15%左右,各地有偏差。可见,完全取消货币安置也不现实,因为那样商品房就真的麻烦啦。

  2018年的全国楼市,尤其三四线楼市,你还坚定看好吗?

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