沿着中山东路去往老城大十字，远远可见平地而起的摩天大楼。这在老百货大楼旧址上，重建而起的商业体，逐渐挂起深蓝色的玻璃幕墙。

　　裙楼购物中心才清洗过的外观，米黄色的墙面显出几分温润，忙于开业的内部装修，追赶着稍纵即逝的商机。

　　人们在这里等待的，或许不只是，一场象征意义上的商圈复苏。

　　大十字连排门面的临街老楼

　　“门面拆迁，清仓处理...”一街之隔老楼临街的连排铺面中，音响传出熟悉又老套的叫卖声，穿过熙来攘往的行人。

　　铺面里“最后几天”甩卖的，衣服鞋帽、日用品，不一而足。多处商家还会挂出横幅，对比强烈的色彩，印出醒目的“拆迁”。

　　驻足仰望这栋老楼，在它的背后，多年未动的汉湘街棚改，也在试图改变着，困扰在征拆准备阶段的反复循环。

　　陈年棚改

　　走在汉湘街的巷子里，还有年月很久的低矮平房。城市高楼大厦的背面，这种老屋未经修缮，雨天漏水，冬天透风，在所难免。这里留有贵阳早期棚户区的原貌，而居民等待的改变，始于7年前。

　　城市高楼背后的汉湘街

　　耳熟能详的立项棚改，不少人只知道大概的方位。当时地块出让的公示图，也成为迄今为止，较为完整的区域示意。

　　汉湘街棚改地块区域示意图

　　地块位于大十字原智诚百货，达德学校的旧址的背面，中华南路和富水南路之间。醒狮路将其一分为二，北抵中山东路，南邻万东桥。

　　这几年，不时会在网络平台，出现盼望征拆能够推进的情况反映。综合官方渠道的答复，汉湘街棚改，确实几经波折。

　　2013年土地出让过后，在8月就下达了该房屋的征收摸底公告，正式启动征收摸底调查工作。但是受到1.5环建设的调整，已经上报的项目总体规划方案，需重新上报审批。

　　而接下来的工作，需要通过规划审批的安置房总规、单体及户型图，并且落实资金及房源过后，才能开展征收的签约工作。

　　在早期征收安置的摸底中，涉及征收户数2047户，征收面积约18万方。

　　2014年左右，居民的日常生活面临着尴尬的局面。由于纳入了棚改项目，担心下一步启动的拆迁，怕把房子租出去，又不敢翻新自住，出售、落户等也都受到影响。

　　如今汉湘街上年久失修的房屋

　　此后的几年间，棚改项目推进有所进展。2016年10月，项目总规再次上报，同年10月消防变更地点图纸送审。2017年1月，规划总图及测绘图上报核算指标和日照分析，并再次反馈修改意见。

　　直到2018年底，项目总平面规划设计方案完成报规划审批。同时，街景设计及征收前期相关工作同步开展。

　　由此看来，这些年间，居民们经历过的“要征收了”，主要是2013年强烈预期，到中间断续回复。而在2018年至2020年，又赶上新三年棚改一轮全城摸底。

　　虚虚实实间，终究未能成行。

　　而汉湘街棚改的愿景，最早可以追溯到上世纪90年代，就列入到城市改造范围。

　　早在2008年，就部署过提升改造工作，但是因为地块拆迁量较大，居民也提出回迁的要求。

　　为就地解决拆迁安置的问题，2010年提出扩大汉湘街项目用地范围，将南侧的地块作为拆迁安置区一并纳入统一规划改造范围。

　　汉湘街上老房的巷口

　　跨过一个时代，又走过了十多年，这处棚改仍在推进。

　　2020年8月，贵阳汉湘商业文化旅游（棚户区改造）项目（南部住宅造型改变）消防总图收审。但是专家反馈修改意见后，目前尚未通过最终审查。

　　台湾大厦背面狮峰路周边的房屋

　　项目的规划、设计、资金，环环相扣，困扰多年的问题，还在寻求破解关键的一环。

　　这些年间循环的棚改预期里，各种波折掩映下的初衷，自始至终仍是让城市生活更为宜居。

　　而待征拆时日许久，居民们的实际需求，不仅应当认真倾听，而且积极寻找有效方式、路径，加以协调解决。

　　毕竟，已然漫长的改造，目前还在路上。

　　科学路上的老房

　　土地周折

　　2013年7月的最后一天，那是汉湘街棚改地块，出让的日子。

　　业主方以一手的溢价，总价约5.390亿元，拿下面积达4.97万方的土地，规划建设住宅与商业商务的综合业态。

　　早期旧城改造的土地特点，都在当时的出让指标中体现。其容积率最高可达9.62，绿地率指标仅要求不小于20%。这都远高于目前住宅和城乡建设的规划指标，但是在当时并不少见。

　　这样的开发条件下，当时的综合楼面地价，最低甚至可以不到1500元/㎡。

　　这个价格，看似极具性价比，但也只是光鲜的一面。

　　汉湘街上的老房

　　毛地熟挂，是早年土地一级开发，难解的结。在当时的成交价款中，仅含土地出让金等，不包括后续征收与补偿工作及费用。对于竞得人而言就是，“先把地给拿了，拆迁的钱，再想想办法”。

　　此后多年间，疏老城建新城加快，为适应新一阶段城市建设的需要，贵阳土地出让立下了“两大标准线”，一是降低容积率，一是推动净地出让，土地与开发的市场关系，逐步开始理顺。

　　如今，贵阳城市更新的土地开发模式，路线兼顾发展实际所需，也更趋于中性。

　　通过低效用地的再开发，较好地从市场化层面，协调地块先行入市，征收补偿并进，共享运营落地等多方的推动。

　　汉湘街棚改地块上的临街老楼

　　过去只涨不跌的房价，不断地推高补偿预期，一度也让拆迁，成为改造的老大难。

　　“早拆比晚拆好，多拆比少拆好”，老话也在发生改变。早期棚改项目地块征收安置，面对着新的市场环境。

　　伴随贵阳楼市上一轮热潮，房价经历一轮过山车过后。价格的适度性回调，征收安置预期平稳，又为改造推进提供了时机。

　　从近年启动征收安置的地块类比，解决历史遗留的棚改问题，重新以公开采购的项目形式推进，整体成本仍然可控。

　　尽管如此，这种改造启动仍然需要巨额的资金。而拿地方如果更长于资源整合与商业运营，引入具有实力的资方也成为选择。

　　为了推进汉湘街棚改，2017年业主方曾与实力雄厚的开发企业协商。此后，也陆续有过合作开发的意向。

　　早年的股权变更过后，这块地上原生的筹码已然改变。主导开发的一方，离场贵州足球过后，在省外的投资也有摊子。一成不变多年的原新百货大楼，今年转身运动时尚的商城，由不得多一些的告别。

　　这些年的风霜雨打，又何止落在那些老房？

　　赶上2019年贵阳基准地价调整，这块地如今更值钱了，也等到相对平稳的市场预期。

　　久拖未动的棚改，能否迎来转机？

　　商圈未来

　　汉湘街商街地产开发，从规划之初就领贵州商业的新潮。不仅须要优势的区位选择，雄厚的开发实力，更要有后期的特色商业管理。相对于原老百货大楼棚改与重建，这同样也是具有难度。

　　本土开发的实现性而言，这相当于在7年前，就想把CCPark搬到老城中心，同时形成商住与文旅为一体的网红商街闭环。

　　2016年中旬，汉湘街商业项目早期的规划中，定位为文化旅游商业综合体，总建筑面积55万平方米。

　　而在2018年底，新版规划在考察时展现。项目将改变汉湘街上世纪50、60年代的瓦房，形成带有明显可识别传统、民宿符号高复合度综合体建筑群。

　　同时打造成为高端商务、现代零售业、分散经营的传统商业，以及休闲娱乐、城市住宅功能为一体的大型商业区。

　　近期汉湘街棚改项目效果示意图

　　效果图也描绘出，大十字商圈进化的新形态。

　　图的最左侧，以中山东路为分隔，就是老百货大楼新建的商业体。

　　再往右侧，来到项目北区。临街的是原新百货大楼。其背后待拆迁的老楼，也将打造成为地标性的大楼。

　　而在达德学校旧址的背面，风情商业步行街，现代大型Shoppingmall，形成开放式、低密度的街区形态现代购物中心。

　　以醒狮路为界的南区，则是密度较高的高层建筑集合，规划约15万方住宅，及4万方商务办公业态。

　　近期汉湘街棚改项目规划示意图

　　虽然历经更改，但是当时的商业眼光与远景，即便放在今日，仍是独具一格。

　　而这也是老百货大楼转身过后，原新百货大楼引领下，向往的一番改变。也是对大十字商圈、城市文旅、宜居生活，具有贵阳本土商业名片的阐释。

　　从整体布局层面，2020年也提出推动汉湘街棚改项目加快启动建设，实现达德书院和汉湘街的连片升级改造，打造特色文化街区。

　　可是，商业的脉搏，不轻易随人所愿。

　　大型商业谋求转型，传统卖场期望转身，而祖传的小本买卖，则在叫卖声中，生生不息。

　　大十字打出“拆迁清仓”的连排门面

　　大十字老楼“喊拆”的门面，也是由业主方接手后，进行整体管理。曾经用过长期的租赁，但是也因为拆迁的预期与安排中，进行过一次腾租。

　　时隔大半年，未有实质性的进展，又以短租的形式招租。“有一月一签的，生意还不错。有段时间想租，还得排队”。

　　再一次“拆与不拆”的折腾过后，遮挡陈年棚改的幕布，最终被亲手掀开了一角。

　　仿佛一夜之间，又回到记忆中的从前。

　　那是老百货大楼还在日子里，大十字已经拆除的环形天桥上，总是有相似的店铺，在“倒闭、关门”的嘈杂声里，买卖着各种商货。

　　如今生产力的极大提升，产品极度丰富。电商与实体加快融合的背后，商业传承的源起，无非是生产与交换的买卖，满足人们的生活所需，促成而来的生意。

　　俯瞰汉湘街上的老房

　　今天，更多的城市商圈里，还在试图复刻“大十字”的传奇，但是终究成不了它。

　　老城商圈原址上，蕴含的，续写的，注定是兴盛与演变的磨砺，也是不断追逐的新生。

　　疫情至今，城市的商业与消费，在双循环的新格局中，还在加快复苏的脚步，走向新一轮的转变。

　　大十字连排门面的“喊拆”声，也似时代之间延续的聒噪，不悦耳却入心，催促着人们继续向前。

　　来源 贵阳楼市网

　　编辑 孙远铭

　　编审 王璐瑶 李劼