图：2015年9月至2021年9月百城新建住宅均价及环比变化

数据来源：中指数据CREIS

图：2019至2021年三季度百城新建住宅价格各季度累计涨幅变化

数据来源：中指数据CREIS

百城新建住宅市场持续降温，2021年前三季度价格累计涨幅较去年同期有所收窄，其中三季度涨幅收窄明显，9月环比下跌城市数量进一步增加。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年9月，百城新建住宅均价16175元/平方米，同比上涨3.40%，较上月收窄0.11个百分点；环比上涨0.14%，较上月收窄0.06个百分点，百城中环比下跌的城市数量增加3个至33个。累计来看，2021年前三季度百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期收窄0.05个百分点至2.41%，其中三季度价格累计上涨0.70%，较二季度收窄0.22个百分点，较去年同期收窄0.48个百分点。

分梯队来看，2021年三季度各梯队城市新建住宅价格累计涨幅较二季度及去年同期均有收窄，其中三四线代表城市较二季度收窄幅度最大。2021年前三季度，一线城市新建住宅价格累计上涨2.58%，涨幅较去年同期收窄0.26个百分点，但仍居各梯队城市首位，其中三季度累计上涨0.81%；前三季度二线城市价格累计上涨2.42%，涨幅较去年同期收窄0.23个百分点，其中三季度涨幅较二季度及去年同期分别收窄0.08和0.72个百分点；前三季度三四线代表城市价格累计上涨2.16%，涨幅较去年同期扩大0.51个百分点，但三季度涨幅明显低于二季度和去年同期，分别收窄0.53和0.64个百分点。

图：2020年至2021年9月各城市群新建住宅均价环比涨跌幅

数据来源：中指数据CREIS

分城市群来看，除山东半岛外，各主要城市群三季度价格涨幅较二季度及去年同期均有收窄，珠三角地区收窄幅度最大。

长三角区域政策效果不断显现，前三季度价格累计上涨2.90%，较去年同期收窄1.24个百分点，昆山等城市市场有所降温，其中三季度涨幅较二季度和去年同期均有所收窄。

三季度，珠三角价格涨幅显著低于二季度和去年同期，分别收窄0.94和1.05个百分点。9月珠三角房价止涨转跌。京津冀房价涨幅较二季度及去年同期均有所收窄，山东半岛部分城市受改善型项目去化相对较好的结构性因素带动，房价涨幅则有所扩大。

百城二手住宅价格方面，三季度市场热度明显回落，价格环比涨幅加速收窄。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年9月，百城二手住宅均价为16032元/平方米，环比上涨0.13%，涨幅较上月收窄0.21个百分点，已连续5个月收窄，且收窄幅度呈扩大趋势。另外，9月价格环比下跌的城市数量增加13个至43个，下跌城市数量为年内最高，二手房市场降温明显。累计来看，2021年前三季度百城二手住宅价格累计上涨3.49%，涨幅较去年同期扩大1.38个百分点，其中三季度上涨0.91%，涨幅较二季度收窄0.58个百分点。

下半年以来调控持续显效，市场明显降温，7-8月，商品房销售面积和销售额同比连续下降。根据统计局数据，2021年1-8月，全国商品房销售面积已达11.4亿平方米，销售额达11.9万亿元，同比增速仍保持两位数增长，但下半年以来，随着调控效果的持续显现，市场情绪已明显回落，购房者观望情绪浓厚，市场明显降温，8月，全国商品房销售面积和金额同比降幅均达两位数，降幅进一步扩大。

图：2018-2021年9月50个代表城市商品住宅月度成交面积走势

数据来源：中指数据CREIS

三季度，重点50城商品住宅成交活跃度有所回落，整体规模处近五年相对低位，三四线代表城市同比降幅最大。据中指数据初步统计，2021年1-9月，50个代表城市商品住宅月均成交面积约3482万平方米，在历史同期中仅低于2016年，同比增长近两成。但三季度以来，调控政策效果显著，市场降温明显，重点城市商品住宅成交面积同比下降约18%，整体成交规模低于近5年同期平均水平。其中9月重点城市商品住宅成交面积环比下降5.6%，同比下降24.6%。各梯队城市来看，三季度，一线、二线和三线代表城市商品住宅成交面积同比均下降，其中三线代表城市同比降幅最大为31.3%。

表：50城整体及长三角、珠三角地区代表城市¹2021年三季度商品住宅成交面积增幅对比

数据来源：中指数据CREIS

分区域来看，珠三角代表城市市场降温明显，部分城市进入调整通道；长三角代表城市市场热度有所回落，成交规模仍有一定支撑。据中指数据监测，2021年三季度，珠三角代表城市商品住宅成交面积同比下降43%，较2019年同期下降16%，降幅均明显高于50城整体水平。其中惠州、东莞等城市成交面积同比降幅均超50%，市场已进入调整周期。长三角代表城市商品住宅成交面积同比下降7%，较2019年同期增长2%，成交热度虽有所回落，但热点城市需求仍有释放空间，供应充足的情况下，短期成交规模仍有一定支撑。

图：20119-2021年8月15个代表城市二手住宅月度成交面积走势

数据来源：中指数据CREIS

二手住宅方面，三季度市场热度明显回落。据统计，2021年1-8月，15个代表城市二手房月均成交面积约1134万平方米，同比增长27%。7、8月重点城市二手房成交量有所下滑，尤其是深圳、上海、无锡等出台二手住房成交参考价或核验价的城市，8月深圳、上海、无锡二手房成交量同比分别下降80%、41%和43%。9月，北京、大连等城市二手住宅成交量同比亦转为下降。

全国房屋新开工面积同比有所下降，施工、竣工面积同比均增长。2021年1-8月，受全国土地市场成交规模下滑影响，全国房屋新开工面积为13.6亿平方米，同比下降3.2%，单月已连续5个月同比下降。全国房屋施工面积为91.0亿平方米，同比增长8.4%；房屋竣工面积为4.7亿平方米，同比增长为26.0%，项目竣工速度加快。

图：2017年至2021年9月20个代表城市²商品住宅供应面积走势

数据来源：中指数据CREIS

受市场情绪回落及房企推盘前置等因素影响，三季度重点20城商品住宅新批上市面积同比有所下降。据初步统计，2021年1-9月，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1946万平方米，与去年同期基本持平，均处历史同期高位。值得注意的是，受市场情绪回落、上半年企业推盘节奏前置、供地“两集中”政策等因素影响，三季度房企推盘力度有所减弱，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积同比下降约14.7%，供应规模处近5年同期低位。其中9月重点城市商品住宅供应面积环比增长12.5%，同比下降27.5%。

从销供比来看，三季度重点20城成交活跃度有所下降，短期市场供过于求。据初步统计，2021年1-9月，20个代表城市商品住宅供销比为1.12，短期成交量高于供应量。三季度，商品住宅供销比为0.89，短期市场供过于求。

短期库存来看，重点20城库存规模及去化时间较去年底均有所下行，但较今年二季度末均略有提升。据统计，截至8月底，20个代表城市商品住宅可售面积约20799万平方米，较二季度末增长0.7%，短期库存去化时间为9.5个月，较二季度末小幅延长0.3个月。

图：2016-2021年三季度全国300城各类用地和住宅用地成交面积同比变化

数据来源：中指数据CREIS

受供地“两集中”政策影响，三季度住宅用地供求规模同比降幅进一步扩大，出让金低于去年同期。根据中指数据，2021年1-9月全国300城住宅用地共推出7.9亿平方米，同比下降11.5%，其中三季度推出2.7亿平方米，同比下降16.1%。叠加重点城市延期出让第二批集中地块等因素，1-9月全国300城住宅用地成交5.9亿平方米，同比下降23.9%，土地出让金达3.5万亿元，同比下降4.8%。其中三季度成交1.6亿平方米，同比下降46.9%，土地出让金为8623亿元，同比下降36.6%。

图：2016-2021年三季度全国300城住宅用地成交楼面均价及平均溢价率

数据来源：中指数据CREIS

三季度土地市场热度下降，住宅用地成交楼面均价有所回落。2021年1-9月，全国300城各类用地成交楼面均价为2965元/平方米，同比上涨13.5%，其中住宅用地成交楼面均价为5883元/平方米，同比上涨25.1%。三季度，重点城市积极响应中央“稳地价”要求，优化土拍规则，通过严查购地自有资金等提高参拍门槛，房企资金压力较大，市场降温明显，叠加部分核心一二线城市第二批次地块延期至10月出让，整体成交楼面价回落。

分梯队来看，一线城市继续加大供地，二线和三四线城市宅地供地力度减弱；各线城市宅地成交面积同比整体回落。据统计，2021年1-9月，一线城市住宅用地推出4667万平方米，同比增长42.7%；二线和三四线城市住宅用地分别推出34058和39904万平方米，同比分别下降5.6%和19.4%；各线城市宅地成交规模较去年同期整体均回落。

表：部分城市第二批供地出让情况及与首批对比（按成交时间排序，单位：万㎡、元/㎡、亿元）

数据来源：中指数据CREIS

值得关注的是，政策调控延续常态化下市场调整压力增加，叠加房地产金融审慎管理严格落实，房企资金端持续承压，部分房企补货意愿有所减弱，市场观望情绪上升，房企拿地更加谨慎。截至9月底，已有成都、苏州、沈阳等15个重点城市完成第二批次地块出让。土拍规则优化下稳地价效果明显，重点城市土地市场整体热度较首批出现明显降温，部分城市成交楼面价较首批下跌，无锡、成都、苏州和南京等热点城市竞价达上限价格地块比重有所回落，部分地块出现流拍；超百宗地块在交易前因优化方案或无人报名被临时撤牌。

9月份，虽然贵阳商品房市场连续几周遇冷，但商住类土地市场却迎来两连涨，成交金额甚至环比大涨327%。

据贵阳市公共资源交易中心公开数据统计，2021年9月份，大贵阳区域供应商住类土地212.47万平方米，环比上涨79%；成交商住类土地60.81万平方米，环比上涨177%，总成交金额77.12亿元，环比上涨327%。

9月份，大贵阳区域共成交16宗商住类土地，总成交60.81万平方米，环比上涨177%，总成交金额77.12亿元，环比上涨327%，实现两个月连续上涨。

不过，相比于去年9月份168.92万平方米的成交面积和140.58亿元的成交金额来说，今年9月份分别下降了64%和45%。

分区域来看，9月份贵阳有7个区/县完成土地成交出让。其中，南明区成交4宗，总成交面积约15万平方米，总成交金额约39.79亿元，位居全市成交金额首位。且当月最高成交楼面价、成交总价均在南明区。

花溪区成交2宗，总面积约22.88万平方米，成交金额为21.9亿元；经开区成交4宗，总面积约8.27万平方米，成交价格约为11.17亿元；双龙经济区成交1宗，总面积约1.95万平方米，成交价格约为1.32亿元

清镇市成交1宗，总面积约2.24万平方米，总成交金额约0.98亿；修文县成交2宗，面积约8.33万平方米，总成交金额为1.5亿元；息烽县成交2宗，面积为2.13万平方米，成交金额约0.45亿元。

以上成交土地多以棚改用地为主，如铁诚地产以约4.71亿元拿下的 GD〔21〕011号地块，为东站货场棚改用地，为青秀·麓谷山语项目后用地；美的置业以11.17亿元竞得的4宗经开区显珠村地块则是为美的·璟悦风华补仓。

而被花溪城南置业与中铁置业联合竞得的GD〔21〕019、GD〔21〕020号地块是花溪区十和田城市更新项目用地，将用于打造中铁置业西南公司的第十一号作品。

此外，南明区区属平台公司相继拿下了青云路地块、雨高桥地块，其中青云路地块的成交楼面价高达7927元/平方米。或许后期这些地块会寻求适合的房企进行开发。

9月份，大贵阳区域共挂牌36宗商住类土地，总面积约212.47万平方米，环比上涨79%，同比上涨288%。其中，贵安新区挂牌15宗土地，总面积约144.07万方，占9月份总供地面积的67.8%，化身9月份的供地大户。

而在土地市场沉寂了半年之久的乌当区，也在9月份开始发力，相继挂出乌当村、顺海村的7宗土地，总面积约29.96万平方米，一举爬到9月土地供应的第二位。

此外，据乌当区政府官网消息，目前乌当区东风棚改一期、土巴寨一期地块、温泉南路地块征拆工作全部完成，云上3号地块、能发地块、新寨坡地块已完成征收签约90%，挂牌工作正在有序推进中。

贵阳其他区域也有土地挂牌。其中南明区1宗，面积约5.56万方；白云区1宗，面积约9.05万方；观山湖区1宗，面积约4.34万方。

清镇市2宗，面积约2.4万方；修文县3宗，面积约9.06万方；息烽县1宗，面积约1.82万方；开阳县1宗，面积约6.21万方。

近期，由于全国土地政策调整，再加上一直以来的房地产调控，房企拿地的积极性并不高。在全国第二次集中供地中，不少城市都出现“遇冷”情况：

9月26-27日，广州，48宗地块成交23块，流拍25块，流拍率52%。

9月26日，南京，41宗地成功出让，流拍也是1宗。（原定53宗，因故撤拍11宗）

9月26日，杭州，10宗竞品质地块全部流拍。

长春、福州、济南、天津、沈阳、广州、杭州，第二轮土地流拍率均超过30%。

在贵阳土地市场上，下半年开始似乎也不好过。区属平台参与拿地次数变多，甚至有些地块是区属平台自己以高价拿下。

更严重的是，在9月份贵阳出现了10宗土地终止出让，5宗土地流拍，总面积达到63.53万方。要知道去年一整年贵阳的终止、流拍土地宗数也才是24宗。

同时，去年终止、流拍的区域以修文、开阳等三县一市为主，偶尔会有观山湖区、双龙经济区的土地。但在9月份终止、流拍的土地中，不乏经开区、南明区等比较靠近核心区域的地块。

来源 贵阳政府数据开放

编辑 刘欣

校检 邬建玲

编审 肖菡